Réglementation Airbnb à Bruxelles et dans le Brabant wallon : le guide complet

1. Deux régions, deux réglementations

En Belgique, la location touristique de courte durée est une compétence régionale. Bruxelles et la Wallonie (dont dépend le Brabant wallon) appliquent chacune leur propre cadre légal, avec des démarches, des délais et des sanctions différents. Un propriétaire qui possède un bien dans les deux régions doit se conformer aux deux régimes.

À cela s'ajoutent des règles communales (taxes de séjour, urbanisme) et fédérales (TVA, impôt sur les revenus).

2. Réglementation à Bruxelles

2.1 Enregistrement obligatoire

Depuis l'ordonnance du 8 mai 2014 sur l'hébergement touristique, tout hébergement mis en location courte durée en Région de Bruxelles-Capitale doit être déclaré et enregistré auprès de Bruxelles Économie et Emploi. Un numéro d'enregistrement est délivré et doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.).

Cinq catégories existent : hôtel, appart-hôtel, hébergement chez l'habitant, meublé de tourisme et hébergement de terroir. La grande majorité des locations Airbnb relèvent du meublé de tourisme ou de l'hébergement chez l'habitant.

2.2 Autorisation d'urbanisme

Transformer un logement en meublé de tourisme peut constituer un changement d'utilisation soumis à permis d'urbanisme. Certaines communes bruxelloises appliquent des règles strictes, notamment en cas de location de l'entièreté du logement plus de 90 jours par an. Il est indispensable de vérifier auprès de la commune concernée.

2.3 Sécurité incendie

Une attestation de contrôle incendie est requise. Elle est délivrée par la commune après visite du SIAMU (pompiers de Bruxelles) et couvre notamment :

• détecteurs de fumée dans chaque pièce de nuit et circulation ;
• extincteur et couverture anti-feu accessibles ;
• éclairage de secours et pictogrammes d'évacuation ;
• installations électriques et gaz conformes.

2.4 Assurance et copropriété

Une assurance responsabilité civile exploitation est obligatoire. Si le bien se trouve en copropriété, il faut vérifier que le règlement d'ordre intérieur n'interdit pas la location touristique.

2.5 Taxe de séjour

Une taxe régionale d'environ 4,24 € par nuitée (montant indexé chaque année) est due, à laquelle peut s'ajouter une taxe communale. La déclaration se fait via la plateforme MyTax de la Région.

3. Réglementation dans le Brabant wallon

3.1 Déclaration au Commissariat général au Tourisme (CGT)

Le décret wallon du 10 novembre 2022 relatif à l'hébergement touristique impose à tout exploitant une déclaration préalableauprès du Commissariat général au Tourisme, quelle que soit la fréquence de location. Un numéro de déclaration est attribué et doit apparaître sur toutes les annonces en ligne.

Les catégories reconnues incluent notamment le meublé de vacances, le gîte, la chambre d'hôtes et l'hébergement insolite.

3.2 Normes minimales de qualité

L'hébergement doit respecter des normes de sécurité, de salubrité et d'équipement définies par arrêté du Gouvernement wallon. Elles couvrent notamment :

• surface minimale par occupant et ventilation des pièces ;
• détecteurs de fumée conformes à la norme NBN EN 14604 ;
• attestation de contrôle des installations gaz et électricité ;
• ramonage annuel des conduits de fumée si présents.

3.3 Autorisation d'urbanisme (CoDT)

Selon le Code du Développement Territorial (CoDT), l'affectation d'un bien à de l'hébergement touristique peut nécessiter un permis d'urbanisme pour changement de destination. Chaque commune wallonne dispose de sa propre marge d'appréciation.

3.4 Taxe de séjour communale

La plupart des communes du Brabant wallon appliquent une taxe de séjour dont le montant varie (généralement entre 1 € et 3 € par nuitée et par personne). Il faut se référer au règlement-taxe de la commune où se situe le bien.

4. Fiscalité fédérale des revenus Airbnb

Les revenus tirés d'une location courte durée meublée se décomposent en général en trois parties, chacune soumise à un régime fiscal différent :

• Revenu immobilier (partie liée à l'immeuble) : imposé au taux progressif sur le revenu cadastral indexé et majoré.
• Revenu mobilier (partie liée au mobilier, environ 40 % du loyer par défaut) : imposé au taux distinct de 30 %.
• Revenu divers ou professionnel (services fournis : ménage, petit-déjeuner, accueil) : imposé à 33 % ou au taux progressif selon la nature.

Concernant la TVA, la fourniture de logement meublé accompagnée de services connexes (accueil, entretien régulier, fourniture de linge) est en principe soumise à 6 % lorsque la durée est inférieure à trois mois. Un assujettissement volontaire ou obligatoire peut être requis au-delà de 25 000 € de chiffre d'affaires annuel.

5. Sanctions en cas de non-conformité

Louer un bien sans enregistrement ni respect des normes expose à des sanctions financières importantes :

• amendes administratives pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros ;
• ordre d'arrêt immédiat de l'exploitation ;
• rappels fiscaux avec intérêts et majorations ;
• retrait de l'annonce par les plateformes après signalement.

6. Checklist propriétaire avant la première nuitée

1. Vérifier l'affectation urbanistique du bien auprès de la commune.
2. Consulter le règlement de copropriété si applicable.
3. Souscrire une assurance RC exploitation adaptée.
4. Faire réaliser le contrôle incendie et rassembler les attestations.
5. Introduire la demande d'enregistrement (Bruxelles) ou de déclaration (Brabant wallon).
6. Afficher le numéro délivré sur chaque annonce en ligne.
7. Mettre en place la collecte et le reversement de la taxe de séjour.
8. Anticiper la déclaration fiscale annuelle des revenus perçus.